Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s'applique quand les recettes locatives meublées sont inférieures à 23 000 €/an OU inférieures à 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Au-delà de ces deux seuils cumulés simultanément, le statut bascule en LMP (Loueur Meublé Professionnel). La frontière est donc à double détente : il faut dépasser les deux seuils en même temps pour être LMP. Pour la grande majorité des investisseurs individuels, le LMNP est le régime applicable.
L'essentiel en 30 secondes
- LMNP : recettes < 23 000 €/an OU recettes < 50 % des revenus du foyer (un seul critère suffit)
- LMP : recettes > 23 000 €/an ET > 50 % des revenus du foyer (les deux cumulés)
- LMNP réel : amortissement du bien, charges déductibles, fiscalité quasi nulle pendant 10 à 15 ans
- LMP : déficits imputables sur le revenu global, exonération de plus-value après 5 ans si recettes < 90 000 €
Quelle est la condition pour basculer en LMP ?
La frontière LMP/LMNP est définie par les articles 35 et 155 du Code général des impôts et précisée par la documentation BOFIP disponible sur bofip.impots.gouv.fr. Le passage au LMP suppose de remplir les deux conditions simultanément :
- 1.Les recettes annuelles tirées de la location meublée dépassent 23 000 € (loyers encaissés, charges comprises)
- 2.Ces recettes représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, pensions...)
Si l'une ou l'autre de ces conditions n'est pas remplie, le loueur reste en LMNP, même si ses recettes dépassent 23 000 €.
Exemple concret : un salarié qui perçoit 45 000 € de revenus annuels et loue des meublés pour 25 000 €/an reste en LMNP. Ses recettes locatives (25 000 €) sont certes supérieures à 23 000 €, mais elles représentent 36 % de ses revenus totaux (25 000 / 70 000 €), ce qui est inférieur à 50 %. Pour basculer en LMP, ses recettes locatives devraient dépasser 45 000 €.
Quels sont les avantages du LMNP réel ?
Le LMNP au régime réel est l'un des régimes fiscaux les plus avantageux pour l'investissement locatif en France. Son atout principal est l'amortissement du bien : le bailleur peut déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain), des meubles et des travaux, du montant de ses revenus locatifs. L'amortissement du bien s'étale en général sur 25 à 35 ans (2 à 4 %/an), ce qui génère une charge comptable sans décaissement qui absorbe une grande partie des loyers imposables.
En pratique, sur un bien acheté 150 000 € (dont 130 000 € pour les murs, 8 000 € de mobilier, 12 000 € de frais de notaire), l'amortissement annuel peut représenter 5 000 à 6 000 € de charges déductibles. Ajoutées aux autres charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO), ces déductions permettent souvent de neutraliser complètement l'imposition locative pendant 10 à 15 ans.
Notre article Fiscalité location vide ou meublée compare le LMNP réel avec la location nue sur des exemples chiffrés.
Quels sont les avantages et les risques du statut LMP ?
Le LMP offre des avantages spécifiques que le LMNP ne propose pas.
Le déficit imputable sur le revenu global. En LMNP, les déficits (si les charges dépassent les loyers) ne sont imputables que sur les BIC de location meublée des 10 années suivantes. En LMP, le déficit est imputable sans limitation sur le revenu global du foyer, y compris les salaires. C'est un avantage concret pour les investisseurs qui dégagent un déficit réel.
L'exonération de plus-value. Après 5 ans d'activité en LMP, si les recettes sont inférieures à 90 000 € HT, la plus-value réalisée lors de la cession du bien est totalement exonérée d'impôt. Entre 90 000 et 126 000 €, un abattement dégressif s'applique. Ce régime est défini par l'article 151 septies du CGI.
Le risque cotisations sociales. En LMP, le loueur est considéré comme exerçant une activité professionnelle. Il est affilié au régime social des indépendants (SSI), avec des cotisations sociales calculées sur les bénéfices. Ces cotisations peuvent représenter 35 à 45 % des bénéfices imposables, ce qui réduit significativement l'avantage fiscal du statut pour les investisseurs dont le bénéfice est positif.
Tableau comparatif LMNP vs LMP
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Conditions | Recettes < 23 000 € OU < 50 % des revenus | Recettes > 23 000 € ET > 50 % des revenus |
| Amortissement du bien | Oui (régime réel) | Oui (régime réel) |
| Déficit imputable sur revenu global | Non (report sur BIC meuble 10 ans) | Oui (sans limitation) |
| Exonération plus-value | Non | Oui après 5 ans si recettes < 90 000 € |
| Cotisations sociales sur bénéfices | Non | Oui (SSI, 35 à 45 %) |
| Inscription au RCS | Non | Non (supprimée en 2020) |
Depuis la loi de finances 2020, l'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés n'est plus une condition du statut LMP. Ce changement fait suite à la décision du Conseil constitutionnel n°2019-793 QPC du 28 juin 2019. Le statut LMP est désormais déterminé uniquement par le franchissement des deux seuils de recettes.
FAQ
▶Un investisseur en LMNP doit-il payer des cotisations sociales ?
En principe non. Le LMNP est fiscalement traité comme un revenu de BIC, mais l'activité n'est pas considérée comme professionnelle. Les revenus LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2 % sur les bénéfices imposables) mais pas aux cotisations sociales du régime des indépendants. C'est une différence majeure avec le LMP.
▶Peut-on amortir le bien en LMNP micro-BIC ?
Non. L'amortissement n'est disponible qu'au régime réel. Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes (71 % pour les meublés de tourisme classés), sans tenir compte des charges réelles. L'amortissement est souvent plus avantageux que le micro-BIC pour un bien dont les charges réelles sont élevées (intérêts d'emprunt, copropriété, taxe foncière). Il faut comparer les deux régimes au cas par cas.
▶L'inscription au RCS est-elle obligatoire en LMP ?
Non, depuis la loi de finances pour 2020. Avant 2020, l'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) était une condition du statut LMP. Cette condition a été supprimée par le Conseil constitutionnel (décision n°2019-793 QPC du 28 juin 2019), puis confirmée par la loi de finances 2020. Le statut LMP est désormais déterminé uniquement par le franchissement des deux seuils de recettes.
▶Comment déclarer ses revenus LMNP ?
Les revenus LMNP sont déclarés dans la catégorie BIC sur la déclaration complémentaire 2042 C PRO. En régime réel, une liasse fiscale (déclarations 2031 et 2033) doit être établie, généralement avec l'aide d'un expert-comptable. La documentation fiscale de référence est disponible sur impots.gouv.fr.
Mis à jour en juin 2026.