La garantie loyers impayés protège le bailleur contre les impayés de son locataire. Il en existe deux formes principales : la GLI (Garantie Loyers Impayés), assurance privée payante qui coûte entre 2 et 4 % des loyers annuels, et Visale, garantie gratuite d'Action Logement réservée aux locataires éligibles. Pour un investisseur, Visale est à privilégier quand le profil du locataire est éligible : le coût zéro et la couverture sont équivalents à une GLI standard. La GLI reste pertinente quand le locataire ne remplit pas les critères Visale.
L'essentiel en 30 secondes- Visale (Action Logement) : gratuit, couvre jusqu'à 36 mois d'impayés, limité aux locataires éligibles
- GLI (assurance privée) : coûte 2 à 4 % des loyers, couvre les impayés et les dégradations (selon contrats)
- Cumul GLI et caution personnelle : interdit sauf exception (locataire étudiant ou apprenti)
- La prime GLI est déductible des revenus fonciers en location nue au régime réel
Comment fonctionne Visale et qui peut en bénéficier ?
Visale est une garantie proposée gratuitement par Action Logement. En cas d'impayé, Action Logement paie le loyer directement au bailleur, puis se retourne contre le locataire pour se faire rembourser.
Les critères d'éligibilité en 2026 :
- //Tout locataire de moins de 30 ans, sans condition de situation professionnelle
- //Salariés du secteur privé en période d'essai, en CDD ou en intérim
- //Salariés en CDI nouvellement embauchés (depuis moins de 6 mois)
- //Ménages en mobilité professionnelle
Visale couvre jusqu'à 36 mois d'impayés (loyer et charges), dans la limite de loyers plafonnés selon la zone géographique. La demande se fait en ligne sur visale.fr et le bailleur reçoit un visa numérique avant la signature du bail.
La limite principale de Visale est son caractère restrictif : tous les locataires ne sont pas éligibles. Un CDI en poste depuis plus de 6 mois et sans mobilité professionnelle récente n'est pas éligible. Dans ce cas, la GLI reste la seule alternative.
Comment fonctionne la GLI et que couvre-t-elle ?
La GLI (Garantie Loyers Impayés) est une assurance souscrite par le bailleur auprès d'une compagnie d'assurance privée. Elle couvre les impayés de loyer et de charges, avec des prestations variables selon les contrats :
- //Couverture des impayés jusqu'à 24 ou 36 mois selon les contrats
- //Protection juridique (frais de procédure, honoraires d'avocat)
- //Couverture des dégradations locatives (selon les garanties souscrites)
- //Indemnisation de la vacance locative (selon les offres premium)
Le coût d'une GLI varie entre 2 et 4 % des loyers annuels TTC. Pour un loyer de 550 €/mois (6 600 €/an), une GLI à 3 % coûte 198 €/an.
La GLI impose des critères de solvabilité minimum pour le locataire, en général un revenu net mensuel d'au moins 3 fois le loyer, un CDI ou une situation professionnelle stable. Un locataire avec des revenus insuffisants ou une situation précaire peut être refusé par l'assureur.
Peut-on cumuler GLI et caution personnelle ?
Non, dans la grande majorité des cas. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de cumuler une assurance loyers impayés (type GLI) et une caution personnelle (garant physique), sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Cette règle vise à éviter la double protection qui rendrait l'accès au logement plus difficile pour les locataires avec peu de garanties.
En revanche, il est possible de cumuler Visale et une caution personnelle : Visale n'est pas une assurance au sens de la loi du 6 juillet 1989. La réglementation complète sur les garanties locatives est disponible sur service-public.fr et sur anil.org.
GLI ou Visale : tableau comparatif
| Critère | Visale | GLI |
|---|---|---|
| Coût pour le bailleur | Gratuit | 2 à 4 % des loyers |
| Profils couverts | Locataires éligibles uniquement | Tous profils (selon critères assureur) |
| Durée de couverture des impayés | Jusqu'à 36 mois | 24 à 36 mois selon contrat |
| Couverture dégradations | Non | Selon contrat |
| Protection juridique | Non | Selon contrat |
| Déductibilité fiscale (loc. nue) | Non (gratuit) | Oui (prime déductible) |
| Cumul avec caution personnelle | Possible | Interdit sauf étudiant ou apprenti |
La déductibilité de la prime GLI mérite une mention : en location nue au régime réel, la prime est une charge déductible des revenus fonciers au titre de l'article 31 du CGI. Sur un bien générant 6 600 €/an de loyers et une prime GLI de 198 €, la déduction réduit l'assiette imposable de 198 €. En LMNP réel, la prime est également déductible en tant que charge d'exploitation.
Notre article Fiscalité location vide ou meublée détaille les charges déductibles selon le régime.
FAQ
▶Visale couvre-t-il les dégradations locatives ?
Non. Visale couvre uniquement les impayés de loyer et de charges. Les dégradations locatives ne font pas partie du dispositif. Si la couverture des dégradations est importante (bien meublé, surfaces avec risque d'usure élevé), la GLI avec garantie dégradations ou une assurance propriétaire non-occupant (PNO) avec garantie recours locataire est préférable.
▶Que se passe-t-il si le locataire perd son éligibilité Visale en cours de bail ?
La garantie Visale est valable pour la durée du bail initial (à partir du moment où le visa est accordé avant la signature). Si le locataire perd les critères d'éligibilité en cours de bail (par exemple, il obtient un CDI classique après 6 mois d'essai), la couverture reste active jusqu'à la fin de la période garantie. La garantie ne s'applique pas automatiquement lors d'un renouvellement de bail : une nouvelle demande est nécessaire.
▶La GLI est-elle valable si le locataire a un garant ?
La loi interdit de cumuler GLI et caution personnelle (garant physique) sauf pour les étudiants et apprentis. Si vous souscrivez une GLI, vous ne pouvez pas demander en plus un garant personne physique à votre locataire. En pratique, la GLI remplace le garant : c'est l'assureur qui assume le risque d'impayé à la place d'un tiers physique.
▶Comment choisir une GLI : quels critères privilégier ?
Trois critères principaux : le taux de prime (2 à 4 % des loyers), le plafond de couverture des impayés (24 ou 36 mois), et les garanties annexes incluses (dégradations, protection juridique, vacance). Les gestionnaires locatifs proposent souvent des contrats GLI négociés en volume. Notre article Gérer sa location seul ou via une agence compare les offres de services des gestionnaires.
Mis à jour en juin 2026.
